離婚をする際には財産分与を行いますが、婚姻期間中に購入した家も財産分与の対象となります。家を分割する方法にはどのようなものがあるのか、また住宅ローンの支払いが残っている場合はどうするのか、どういった流れで分割をすすめていくのかなど、家の財産分与の仕方について解説します。

監修：弁護士　白谷 英恵

離婚時の「財産分与」とは？

離婚における財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築き上げてきた財産を、離婚時に分けることをいいます。民法でも、離婚する際には財産分与を相手に請求できることが定められています。

財産分与の対象になるものと対象外のものについては、下表をご覧ください。

なお、ローンなどの負の財産も、原則、財産分与の対象に含まれる点には注意が必要です。

では、財産分与はどのような割合で分配されるのでしょうか。財産分与の割合は、夫婦がそれぞれどの程度貢献したかで判断され、原則として2分の1ずつとなるのが原則です。たとえ専業主婦だった場合でも、「会社で仕事をがんばる夫を支えてきたのは妻である」と考えられるため、貢献度は半分ずつとみなされます。

このような理由から、婚姻期間中に購入した家も共有財産となり、原則として2分の1ずつを財産分与で分け合うことになります。ちなみに、家の名義がパートナー（夫）だとしても、家を購入したのが婚姻期間中であり、夫婦共同で得た財産であると認められれば、財産分与は可能です。

離婚時に家を財産分与する方法

離婚時に家を財産分与する場合は、➀家を売却して現金化する方法と、②夫婦のいずれか一方が住み続けてもう一方へ現金（代償金）を渡す方法などがあります。それぞれの方法について詳しく確認していきましょう。

方法➀：家を売却して現金化する

離婚後に夫婦のどちらも家に住まない場合は、家を売却し現金化して分割する方法があります。現金で分割できれば、夫婦間で分けるのが比較的簡単なのでトラブルが少なく、新生活に必要なお金を準備しやすいというメリットがあります。

家を売却する方法は、まず不動産会社などに査定を依頼し、家の売却金額を決定します。売却後、住宅ローンなどを完済し残った金員を夫婦間で分割します。分割割合は2分の1ずつにするのが原則ですが、家を建築（または購入）した際に特有財産からの支出がある場合には、その支出割合に応じた金額分を支出者が先に取り、残額を夫婦間で分けることも一般的です。

方法②：片方が家に住み続け、もう片方へ現金を渡す

離婚時に家を売却できない事情があるケースもあります。たとえば、子どもがいるためできるだけ転校や転園などをしないで済ませたい場合や、新たに家を購入する時間やお金がない場合などです。

こういった事情がある場合は、夫婦のいずれかが引き続き家に住み続けることになり、家に住み続けるほうが家を出るほうに財産分与相当額を支払う必要があります。そのため、住み続けるほうは相手に支払うだけの資金が必要になります。

住宅ローンが残っている場合はどうなる？

離婚に際し、家を売却するにせよ、いずれか一方が引き続き住むにせよ、返済中の住宅ローンをどうするのかは大切な問題です。家を売却する場合と住み続ける場合とでとるべき対応が異なりますので、それぞれのケースを確認していきましょう。

家を売却して現金化する場合

家を売却して現金化する場合、まずは家の価値を知る必要があります。今、家を売りに出した場合に市場で取引される時価評価額を確認するということです。家の時価評価額は不動産会社に査定依頼をすれば算出をしてくれますが、一社ではなく複数の不動産会社に依頼することがポイントです。そうすることで、より現実的な売却価格が見えてくるようになります。

続いて、住宅を売却して得られる金額から住宅ローンの残債を差し引いた金額が、黒字となるか赤字となるかを計算します。住宅ローンの残高は返済予定表を確認するとわかりますが、見当たらない場合は住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせると残高明細を作成してもらえます。

家の売却価格から住宅ローン残高を差し引いたときに黒字（これを「アンダーローン」といいます）の場合は、手元に残った現金を夫婦間で分割します。反対に、赤字（これを「オーバーローン」といいます）の場合は、家を売却するか否か、売却する場合に赤字分を支払える資力があるかか否かを慎重に検討する必要があります。

片方が家に住み続け、もう片方へ現金を渡す場合

夫婦の片方が引き続き家に住み続ける場合は、主に3つのケースが考えられますので、それぞれのケースごとに解説します。

➀家とローンの名義人が夫で、夫が住むケース

家と住宅ローンの名義が夫で、夫が引き続き住むケースは、もっともシンプルなケースです。夫が自分名義の家に住み、夫が住宅ローンを支払います。

しかし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は注意が必要です。仮に夫がローンの返済を延滞してしまうと、妻に請求が来てしまう可能性があります。そうならないためには、連帯保証人の変更等の手続きをとっておくことが大切です。一度延滞してしまうと変更手続きが難しくなるので、早めに手続きを行いましょう。

②家とローンの名義人が夫で、妻が住むケース

住み続けるのは妻であるものの、家と住宅ローンの名義は夫で、夫が住宅ローンを支払い続けるというケースです。妻は収入面や子どもの学校、または保育園などの都合から離婚後に家を確保することが難しい場合が多いため、この方法は比較的よく選ばれています。

妻は住宅ローンを支払わずに家に住み続けられるので、一見すると得しているようなイメージがありますが、夫が住宅ローンを返済しなくなった途端に金融機関が家を差し押さえて競売にかけてしまう可能性があります。そうなると、妻と子どもは家を出ることを余儀なくされ、住む場所に困ることが考えられます。

こういった状況を防ぐためには、夫が完済まで返済をしっかりと続けるように公正証書を作成しておくことも一案です。

▶公正証書の作成方法、作成のメリット・デメリットについては、こちらの記事をご覧ください。
公正証書の作成方法｜作成のメリットと流れを弁護士が解説！

③家が夫婦共有名義のケース

住宅ローンが夫婦共同名義の場合、契約の中に「債務者がその家に住んでいること」という条件が設けられているのが一般的です。そのため、離婚に伴いいずれか一方が家を出ることは、住宅ローンの契約違反となってしまうことがあります。

そのような事情から、現在共有名義となっている住宅ローンを引き続き家に住むほうの単独名義に変更したいと考える人は多いですが、住宅ローン返済中の名義変更は原則として認められないことが多いです。というのも、「夫婦共同で返済する」という条件をもとに通った審査ですから、条件が変更になるのは金融機関にとってリスクがあるのです。

どうしても単独名義に変更したいという場合は、住宅ローンの借り換えという選択肢があります。しかし、借り換え時にも審査を受けることになり、審査次第では借り換えができない可能性があります。まずは金融機関に相談することをおすすめします。

離婚時に家を財産分与する流れ

実際に家を財産分与するとなったら、家や住宅ローンの名義人を確認したり、家の査定を依頼したり、夫婦間での話し合いをしたりするなど、大切な行程がいくつかあります。ステップに分けて説明します。

ステップ1：家の名義人を確認する

家の財産分与は、家の名義人を確認することから始めます。夫名義なのか夫婦共同名義なのか、あるいかどちらかの親などといった親族名義なのかを確認します。

名義人を正確に把握するためには、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すると良いでしょう。登記簿謄本には、家の所有者の氏名や住所、家の場所や大きさ、構造などが記載されており、だれでも取得することができます。法務局に出向く以外にも、オンラインや郵送でも請求することができます。

ステップ2：住宅ローンの名義人を確認する

住宅ローンの名義人やローン残高についても確認します。というのも、家の名義人と住宅ローンの名義人は必ずしも一致しているとは限らないためです。たとえば、家の名義人は夫婦共同でも、住宅ローンの名義人は夫のみといった場合などがあります。

住宅ローンの名義人や残高は、借り入れをしている金融機関から発行される「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。また、一部の金融機関ではWebサイトでも確認できますが、わからないときは直接金融機関に問い合わせてみることをおすすめします。

さらに、連帯保証人についても確認が必要です。もし妻が連帯保証人になっていて、離婚後は夫が引き続き家に住むというパターンの場合、連帯保証人の名義変更等の手続きが必要になります。

ステップ3：家を査定する

家の現在の価値を知るため、不動産業者等に査定を依頼します。不動産業者等は、家の状況や市場価格などから、今現在売りに出した場合に取引される時価評価額を算出してくれます。査定価格がわかれば、財産分与の額も判断しやすくなります。なお、査定を依頼する不動産業者等は、できれば1社ではなく複数社に依頼することをおすすめします。

ステップ4：相手と話し合う

ここまでの手順を踏んでくると、住宅ローンの残高と家の査定価格がわかることになるため、ふたつの金額をもとにアンダーローンかオーバーローンかを確認します。

・住宅ローンの残高＜家の査定価格：アンダーローン
・住宅ローンの残高＞家の査定価格：オーバーローン

住宅ローンの残高よりも家の査定価格のほうが高額の場合はアンダーローンとなり、手元に残ったお金を夫婦で分割することができます。一方、家の査定価格よりも住宅ローンの残高のほうが高額な場合はオーバーローンとなり、残りの住宅ローンを支払わなくてはなりません。

残りの住宅ローンは夫婦で話し合い分割して支払うことも可能ですが、一般的には分割はせずに、家に引き続き住み続けるほうが返済を続けていくというケースが多く見られます。

これらのことを踏まえて、家を含めた財産をどのように分割するか、家はどちらが住み続けるのかなどを夫婦間で話し合う必要があります。話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所に調停の申し立てをすることができますが、時間や手間がかかるうえ心理的な負担も大きくなるので、できるだけ話し合いで決められると良いでしょう。

家を売却する方法について

家を売却する方法には、アンダーローンの場合には「仲介」、「買取」といった方法、オーバーローンの場合には「任意売却」といった方法など、住宅ローンの残高と家の査定価格の状況により売却する方法が異ってきます。それぞれどのような売却方法なのか、また、どういったケースに適しているのかを確認していきましょう。

仲介

家を売却する方法としてもっとも一般的といえるのが「仲介」です。仲介は、家の売り主と買い主の間を不動産会社が仲介する方法で、売り手が依頼した物件の買い手を不動産会社が見つけてくれます。そして、売買が成立した際には報酬や仲介手数料を不動産会社に支払うことになります。

仲介は他の売却方法と比べ高く売れる可能性が高い方法ですが、買い手が見つからなければ売却したくてもできないというデメリットがあります。すぐに買い手が見つかるとは限らず、数か月や1年程度かかってしまうこともあります。

仲介は、できるだけ高額で売却をしたい人で、なおかつ、ゆとりをもって売却期間をかけられる人に向いていると考えられます。

買取

離婚の財産分割をできるだけ早く済ませたい場合は、売却よりも早く買い手が見つかりやすい「買取」の方法を検討すると良いでしょう。買取は、売り主と不動産会社で金額の合意が得られれば、早くて数週間程度で現金化できる場合もあります。

ただし、買取価格は一般的な相場より２～4割ほど安くなってしまうことがほとんどです。というのも、不動産会社は家を購入した後にリフォームやハウスクリーニングなどをする必要があり、その費用が差し引かれるためです。

買取は、相場よりも安い価格になる点に問題なく、それでも早く売却したいという人に向いている方法といえます。

任意売却

家の査定額よりも住宅ローン残高のほうが高額なオーバーローンで、売却資金で住宅ローンの完済ができない場合は、残りの住宅ローンを完済できるだけの資金を準備できなければ、「仲介」や「買取」といった通常の売却をすることができません。

なぜなら、家を売却する場合、住宅ローンを組む際に家に設定された金融機関の抵当権を抹消する必要があり、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が条件となっていることが通常だからです。

任意売却は、住宅ローンを借り入れている金融機関の合意を得られれば、ローンが残った状態でも売却することができる方法です。売却して得たお金からローンの残りを返済することができます。

ただし注意点として、任意売却は金融機関に対して実現可能な返済プランを提示するなどの必要があり、金融機関が納得できない場合は受け入れてもらえない可能性があります。

財産分与の話し合いは早めに行おう

財産分与について相手に請求できる期限は、離婚が成立した日から2年以内と決められています（「除斥期間」といいます）。この期限を過ぎてしまうと、原則として元パートナーに財産分与を請求する権利がなくなってしまいます。

少し細かい話になりますが、除斥期間はいわゆる「時効」とは異なり、「完成猶予（時効を一時的に停止すること）」や「更新（時効の経過をリセットし、また最初からカウントすること）」といった制度がありません。そのため、2年が経過してしまうと当然に財産分与の請求権が失われてしまいます。

もしも財産分与の話がまとまらないときなどは、家庭裁判所に「財産分与請求調停」を申し立てておけば、調停もしくは審判が終了するまで請求権が保持されます。また、2年を経過してしまっても、お互いに「財産分与をしたい」という合意があれば、2年経過後でも話し合いをすることは可能です。

家の財産分与方法・手順を知って納得できる分割をしよう

離婚する場合、婚姻期間中に取得した家は財産分与の対象となります。そのため、分割方法はどうするのか、どちらかが住み続けるのか、残った住宅ローンはどうするのかなどを夫婦で話し合う必要があります。財産分与の請求期限は離婚成立日から2年間なので、離婚前の段階から早めに話し合いを始めておくことが大切です。

【監修】白谷 英恵

弁護士。神奈川県弁護士会所属。同志社大学商学部卒業、創価大学法科大学院法学研究科修了。離婚・男女問題、相続問題などの家事事件を中心に、交通事故や刑事事件など、身近な法律問題を数多く取り扱う。家事案件をライフワークとして、役所での女性のための相談室の法律相談員や弁護士会での子ども人権相談の相談員、相続セミナーなどにも積極的に取り組む。

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